保障性住房建设中的融资现状和建议论文

住房问题是重要的民生问题，加大保障性住房建设力度，是改善民生、促进社会和谐的重要举措，是利国惠民的重大民生工程。我国已形成了以经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁住房等为主的多层次保障住房供应体系。并且依据建保[2013]178号文件，自2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。按照规划“十二五”期间，我国将新建各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套，累计资金需求将超5万亿元，面对如此大的资金压力，这就需要由中央和地方各级筹集。在财政投入不断增加的基础上，这就需要各地不断创新融资模式，多渠道筹集资金。

一、我国保障性住房建设资金融资现状

（一）现有的保障性住房建设资金融资存在的主要问题

1、资金来源渠道单一，大部分资金来源于财政资金。现阶段我国还处于发展中国家，整体经济发展程度也不高，资本市场起步相对较晚，金融体系还欠发达，也很少利用信托、证券等融资工具，融资效率低下，资金来源渠道单一，形成了过度依赖投入的局面。

2、地方财力不足也同时制约保障房建设，地方在很大程度上依靠土地出让金作为支持地方发展支柱，加大保障性住房建设力度上明显力不从心，使得地方不得不被迫靠发行地方债券来支持保障房事业。这也同时给地方在其他社会事业方面造成不同程度影响。

二、保障性住房建设资金主要来源

（一）财政预算资金

一是公共预算安排资金，主要是中央补助、省级补助、市县公共预算和地方债券安排资金。二是性基金预算安排资金，主要是土地出让净收益和住房公积金增值收益扣除风险准备金后的余额（全部用于廉租住房建设）。

（二）自筹资金及社会机构提供资金

社会机构提供资金目前主要依靠银行贷款、公积金贷款支持保障房建设试点资金以及地方或投融资平台通过商业银行贷款、信托、债券，各类基金等融入的资金。

三、完善我国保障性住房建设融资的对策建议

对于保障性住房建设大规模的资金需求，就需要采取多种形式的融资策略，以保证保障性住房的建设和融资规模，促进房地产市场的稳定健康持续发展。因此，需要从多个方面关注。

（一）加强融资力度，实施融资创新

面对大规模融需求，创新融资方式加大融资力度，通过培育多元化的融资主体，多种形式的融资方式，拓宽融资渠道，加强重点，建立“以为主导、市场运作方式”为主体的保障房融资体系。部门还应积极探索债权、股权以及投资基金等多种融资模式，保证保障性住房资金来源的多样化，鼓励各种资本参与保障性住房建设。

（二）构建保障性住房金融体系，可以有效地防范和控制风险

建议成立专门保障性住房融资（贷款担保或保险）机构，如：河北省各地市均成立了专门的保障房融资平台，这样既能为各市融资提供贷款保证，又可以为保障性住房项目融资提供融资服务，以最大限度地确保保障性住房政策的有效执行，有效减少金融机构信贷的风险。

（三）建立房地产信托投资基金

房地产投资信托基金（REITs）作为房地产证券化的一种手段，是通过发行基金的方式募集公共投资者资金。这种投资发行风险相对较低，可以有效疏导社会资金流动性过剩的现状。鉴于廉租房不租不售，现金回流小，但租金收益相对稳定的特点，可采取REITs的运作方式。信托资金拥有成熟的运作团队和运作经验，可以与保障房的承建方合作设立项目公司，负责保障房建设，建成后由管理中心进行回购，项目公司收回投资，信托资金退出。

（四）引导保险基金参与保障房融资

依据《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定，保险资金投资不动产可以采用股权、债权、物权以及债权转股权等不同方式。保障性住房作为为民、利民的安居工程，土地为划拨，并且不以盈利为目的。保险资金投资保障性住房，宜采取债权形式，即仅为保障性住房的建设提供资金，物权、股权形式目前暂不具备操作条件。如太平洋保险上海公租房项目均采取的就是债权形式。即：保险资金与地方合作，向地方委托的承建主体提供资金，还款来源为保障性住房的出售或出租收益（包括回购款项、保障性住房偿债基金、租金收入和出售收入等），融资平台或大型国企作担保。

（五）设立地方融资平台，并进一步完善各级融资平台

保障性住房投融资平台一般是由地方主导设立，具备专业化运作能力的国有非盈利投融资公司。目的主要是为保障性住房融资，建设和运营提供有效载体，其实质在于调动多方资源，通过整合运作，解决地方在保障性住房的资金筹集，足额配套以及建设管理等方面的难题，并将围绕保障性住房建设的一系列问题常态化有效管理的一种机制平台。建议地方加强投融资平台公司的监管和风险管控，做好风险防范，确保资本金充足以及公司治理结构的完善等。

（六）利用住房公积金贷款支持保障性住房建设

为保障性住房提供融资支持。住建部等部门于2010年6月28日颁布了《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》，住房公积金支持保障性住房建设，确立了住房公积金作为住房保障制度中重要融资平台的地位，住房公积金建设贷款作为保障性住房融资方式，为保障性住房提供政策性支持。

四、结语

对于当前的形势，保障房建设是解决城乡中低收入家庭住房改善问题的最佳途径。保障性住房供给不足，并不是建设能力有限，而是缺乏建设资金，地方财力不足。随着保障性住房制度建设的日益完善，我们应该让更多的银行等金融机构、各类基金、各类信托机构、地方融资平台及利用住房公积金贷款等进入保障房建设中去，多方筹资，打造一个主导、多方参与的投融资平台，解决融资难的问题，实现多赢。

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